При совершении сделки купли-продажи с жилым помещением, принадлежащим ребенку полностью или в части, необходимо соблюдение двух обязательных условий:
- наличие предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства независимо от того, есть родители у несовершеннолетнего или нет.
- нотариальное удостоверение договора.
Согласие органов опеки и попечительства родителям дают при условии, что стоимость имущества не уменьшится, а жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся в результате совершения сделки (ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. Отказ в выдаче разрешения можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).
Для нотариального удостоверения сделки можно обратиться к любому нотариусу. Если договор купли-продажи с участием ребенка не удостоверить, то документы не примут на государственную регистрацию, а сама сделка будет считаться ничтожной (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ).
Если ребенок не является собственником жилого помещения, а только зарегистрирован по месту жительства, то ни нотариальное удостоверение сделки, ни разрешение органов опеки не требуется. Перед сделкой ребенка нужно снять с регистрационного учета. Исключение составляют случаи, когда ребенок остался без попечения родителей. В такой ситуации согласие органов опеки обязательно.